Teses do STJ dão à dívida de condomínio supremacia de cobrança
Por: Danilo Vital
Fonte: Consultor Jurídico
As teses definidas pelos colegiados de Direito Privado do Superior Tribunal de
Justiça apontam para uma supremacia de cobrança para as dívidas de
condomínio, que receberam primazia em relação a outras obrigações jurídicas.
Na mais recente dessas teses, a 2ª Seção definiu que a dívida de condomínio não
é afetada pela recuperação judicial do devedor. Portanto, não se submete ao
plano aprovado pelos credores, nem tem sua cobrança suspensa pelo stay period
— intervalo de suspensão temporária das ações e execuções contra o devedor
em recuperação judicial de 180 dias, prorrogável nos termos da Lei 11.101/2005.
O colegiado também fixou que, para cobrar uma dívida de condomínio, é possível
penhorar o imóvel que a originou, mesmo que ele esteja financiado por contrato
com cláusula de alienação fiduciária. A primazia é sobre as garantias bancárias.
Outro exemplo é das turmas de Direito Público, que entendem que os
compradores devem arcar com a taxa a partir do momento em que são
proprietários na matrícula do imóvel, mesmo que ainda não tenham recebido as
chaves.
Em todos esses precedentes, a posição se baseou na natureza propter rem da taxa
condominial: ela se liga à coisa (à unidade, que integra o condomínio), sem se
submeter ao regime da recuperação judicial, da alienação fiduciária ou ao
momento da imissão de posse.
Se a dívida é da coisa, quem quer que seja o proprietário dela — empresa
precisando se recuperar financeiramente, banco que concedeu o financiamento
ou comprador que ainda não usufrui do imóvel — deve arcar com ela.
Para advogados ouvidos pela revista eletrônica Consultor Jurídico, essa
tendência é positiva e necessária porque protege o elo mais fraco de todas essas
relações: o condomínio, que depende do rateio de despesas para se manter, e os
demais condôminos.
Condomínio x resto
Kevin de Sousa, membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim)
e sócio do escritório Sousa & Rosa Advogados, destaca que os precedentes
mostram o tribunal decidindo contra arranjos jurídicos que, na prática, blindavam
o devedor de taxa condominial.
“A lógica do STJ é que nenhuma engenharia contratual ou processual pode
transferir essa conta para quem não tem nada a ver com a inadimplência”, explica.
“Os três casos apontam na mesma direção: o condomínio não pode ser o elo
fraco da cadeia, e a obrigação propter rem prevalece sobre a criatividade do
inadimplente.”
Isso é importante porque, ainda que o imóvel esteja alienado fiduciariamente, o
devedor esteja em recuperação judicial ou ainda não tenha tomado posse, o
condomínio continua precisando de manutenção, segurança, elevador. “Quem
paga essa conta, quando um condômino fica devendo, são os vizinhos.”
Para Jéssica Wiedtheuper, especialista em direito imobiliário do escritório Mota
Kalume Advogados, a tendência na jurisprudência é coerente e, de fato, confere
tratamento diferenciado à cobrança dessa dívida justamente por estar
relacionada aos interesses coletivos do condomínio.
Ela vê esse processo como paulatino, iniciado com a Súmula 478 do STJ, editada
em 2012 para fixar que “na execução de crédito relativo a cotas condominiais,
este tem preferência sobre o hipotecário”.
“O que se observa é que o STJ está estendendo esse entendimento a outras
situações, a fim de evitar que as dívidas condominiais fiquem sujeitas a longos
embates judiciais, o que poderia acarretar a transferência do ônus da
inadimplência aos demais condôminos.”
Natureza sui generis
Luís Gustavo Stremel, advogado especialista em direito condominial, entende
como adequada a jurisprudência porque a taxa de condomínio decorre de um
rateio das despesas. Ou seja, não envolve nenhum tipo de atividade mercantil.
“A defesa condominial é feita com base no conceito de propter rem pela falta de
legislação vigente. Deveria constar em lei que a atividade condominial não é
mercantil, não estando vinculada a sistemas de cobrança e regulação das
atividades comerciais. Começam as dúvidas no ponto de que o condomínio tem
CNPJ, mas não personalidade jurídica”, diz.
Em sua análise, essa omissão legislativa leva a discussões jurídicas que nem
sempre condizem com a realidade fática, especialmente diante das diferenças da
rotina condominial com a empresarial. E, de fato, nem tudo são flores nos
tribunais.
Dos três precedentes já citados do STJ, dois foram resolvidos por maioria de
votos. Outro exemplo é o da 3ª Turma, que decidiu que o condomínio não pode
incluir o valor correspondente aos honorários contratuais de seu advogado na
cobrança de dívidas condominiais.
Ou seja, quem fica devendo e é cobrado na justiça não pode ser obrigado a arcar
também com os honorários do advogado contratado para ajuizar a ação, mesmo
que a convenção condominial traga essa previsão. O custo da demanda criada
pelo inadimplente é transferido ao adimplente.
“O STJ está resolvendo a falha legislativa pelo caminho do conceito propter rem,
mas talvez teria mais êxito se o foco estivesse na natureza sui generis que a
atividade condominial possui: não mercantil e não puramente de direito privado”,
diz o advogado.
REsp 2.187.308
REsp 1.929.926
REsp 2.082.647
REsp 2.100.103
REsp 2.147.665
REsp 2.206.633
REsp 2.203.524
REsp 2.206.292